Что в Гомеле с рынком недвижимости и как выгодно купить или продать квартиру? Интервью с экспертом-аналитиком в сфере в недвижимости Олегом Вольштейном

«Сильные Новости» поговорили с экспертом на тему квартир, домов и инвестиций. Почитайте ответы на самые актуальные вопросы, которые помогут вам выгодно продать или купить жилье и научал лучше разбираться в этой теме.

Вы можете посмотреть это интервью в видео формате:

Олег Вольштейн: учредитель АН «Недвижимость линия закона». Эксперт-аналитик в сфере в недвижимости, зампредседателя ОО «Белорусская ассоциация Недвижимость», член Американской ассоциации риэлтеров NAR®.

– Олег, как вы попали в эту сферу деятельности?

– На самом деле, я в нее пришел не случайно. Когда-то я три года жил в США и работал в Нью-Йорке, и так получилось, что моя работа была связана с агентством недвижимости. Я не работал риелтором, я работал в строительной бригаде, но изнутри видел, как устроен риелторский бизнес. И когда я по воле судьбы вернулся в Гомель, меня долго не покидала мысль о том, что это интересный бизнес, и мне казалось, что здесь я могу себя реализовать. И вот я пришел к этому. Вместе со своим партнером Натальей Ветровой открыл агентство, и мы более 17 лет оказываем услуги на рынке недвижимости. Мы, безусловно, лидеры на рынке недвижимости, мы задаем темп, мы пользуемся авторитетом. В Гомеле есть еще два крупных агентства, которые учились и работали у нас, и они действительно очень достойно оказывают услуги в Гомеле. И это, наверное, тоже моя заслуга, поэтому я люблю этот бизнес, делаю его с удовольствием, это бизнес, где мы дарим людям счастье и радость.

– Расскажите, что сейчас происходит с рынком недвижимости в Гомеле и в целом в Беларуси?

– Рынок на самом деле живой. Рынок – это вообще зеркало экономики. Экономика развивается по синусоиде: бывают спады, бывают подъемы. Но существует такая некая прямая линия, которая эту синусоиду как-то приводит в соответствие. На рынок недвижимости оказывают влияние огромное количество факторов: политические и экономические факторы, бывает в прессе появляется какая-то информация, и она может повлиять как на падение, так и на подъем. Риелторы – это те люди, которые держат нос по ветру и понимают, что сегодня на рынке недвижимости. Но я повторю, что рынок абсолютно живой и динамичный. Единственное, что сегодня произошло на рынке: все наиболее дешевые квартиры продались, и сегодня экспозиция наиболее дорогой недвижимости. Есть впечатление, что рынок подорожал, но на самом деле это мнимое впечатление, я думаю, что наступит консенсус, продавцы чуть снизят свои аппетиты, а покупатели найдут эту золотую середину – это называется рыночной ценой. Рыночная цена будет определена, рынок на самом деле всегда находит золотую середину.

– Когда это произойдет на ваш взгляд?

– Покупатель приходит, осматривает недвижимость, он может торговаться, предлагать свои варианты. Я уверен, что любой продавец всегда готов идти на консенсус. Единственное, что бывают объекты, где цена действительно рыночная и продавец уже выставил такую цену, на которой не готов торговаться, но чаще всего консенсус находится. Для того чтобы не переплатить, обращайтесь к риелторам, они всегда знают, как, что, где и почем.

– У многих есть стереотип, что риелторы ничего не делают, показывают квартиру и на этом зарабатывают. Расскажите, кто такие риелторы и чем они могут быть полезны?

– Знаете, человека, который стрижется сам, я вижу издалека. Так и здесь. Покупка недвижимости – это очень специфический момент, очень серьезный и важный момент в жизни человека. Недвижимость часто самое дорогое, что есть у человека. Покупатель, приходя на рынок недвижимости, в первую очередь должен получить безопасность и не переплатить. Он приходит к специалисту, и специалист должен ему сказать, если квартира переоценена на какое-то количество тысяч или она действительно соответствует рынку. Если мы покупаем квартиру на вторичном рынке, то у каждой квартиры есть история, она могла наследоваться, дариться, приватизироваться. Я об этом могу говорить часами. И вот если перед вами было четыре, пять, шесть сделок, то если любая предыдущая будет потом признана ничтожной, то в дураках останется, конечно, покупатель. За год где-то 120-150 сделок признаются ничтожными. Это такая русская рулетка.

В 95 % случаев люди в Беларуси достаточно добросовестные, и так происходит не потому что они жульничают, а потому что просто не знают. Я считаю, что это очень дорогое мероприятие, чтобы не заплатить риелтору, купить квартиру и потом волноваться. К сожалению, я знаю много случаев, когда люди отказывались платить риелтору, потом приходили ко мне и просили меня помочь. Но это уже помощь адвоката. Адвокат, кстати, стоит дороже, чем риелтор, и он не всегда может помочь.

– На что обратить внимание при покупке жилья?

– На самом деле все банально просто и в тоже время сложно. Дом должен иметь определенное количество документов, надо знать, как он приобретался, мог ли приобретаться по льготному кредиту, мог достаться как очереднику, условия, при которых выделялся участок.

– Как изменились предпочтения покупки жилья в Гомеле?

– Если раньше Сельмаш просили не предлагать, то сейчас этот район достаточно популярный. Люди, которые живут на Сельмаше, не хотят переезжать в другой район. И это нормально. Белица – это вообще специфический район, там никто не переезжает. А если и переезжают, то возвращаются обратно, так почему-то получается. Но на сегодняшний день Сельмаш достаточно интересный район, там очень хорошая инфраструктура. И если раньше Сельмаш считался криминальным районом, то сегодня это абсолютно по-другому. И у Западного района тоже была определенная специфика, но сегодня он не является невостребованным районом. Другой вопрос, что есть самый востребованный район – это район Мельникого луга, там цены на квартиры значительно выше, чем в другом районе, и люди готовы за это платить и переплачивать. Честно говоря, я считаю, что этот район переоценен, но опять-таки покупатель голосует рублем.

– Востребован ли сейчас район в Шведской горке? Барыкина?

– На сегодня в Шведской горке вполне себе соответствующие цены, не хуже, чем в других районах, и мы достаточно активно продаем. Когда мы говорим о районе, то я не могу сказать, какой район лучше Шведская горка или Барыкина. Это зависит от того, работает ли человек рядом, есть ли у него детский садик, школа, родители рядом. Нет сегодня таких понятий, как раньше: «Сельмаш, Западный не предлагать». Сегодня интересные квартиры на Хуторе, в 104-м микрорайоне, сейчас строится в Ченках дом с электрическим отоплением, это, кстати, такой пилотный первый проект в Беларуси. Мировая практика подсказывает, что электрическое отопление дешевле и экологичнее.

-Вы думаете, что что-то изменится со временем с Мельниковым лугом?

– Во всяком случае, не в ближайшее время, потому что там еще идет достаточно активная застройка. Но вообще по прогнозам осталось на 2-3 года застройки в центре города, а уже дальше строительство направится за город.

-Давайте поговорим про наш Гомельский небоскреб в 24 этажа, который недавно выкупили буквально за сутки, люди сутками стояли в очередях, чтобы купить квартиру. Почему именно этот небоскреб такой популярный? Переплачивали ли люди?

– Это говорит о том, что рынок недвижимости живой, динамичный, и это прекрасно, и люди хотят улучшать свои условия, но это связано с тем, повторюсь, что Мельников луг – наиболее востребованный район. У меня есть предположение, и оно имеет основание, что там было достаточно много инвесторов, которые покупали по несколько квартир, понимая, что потом эта недвижимость вырастет в цене. Они в нее вложат, сделают какой-то косметический ремонт и получат прибыль.

– Насколько вы вообще считаете, в Гомеле можно инвестировать в недвижимость? Насколько это может быть прибыльным бизнесом?

– Самая интересная инвестиция – это коммерческая недвижимость. Но для того нужно иметь приличные деньги. Допустим, у нас есть объект, который стоит порядка 300.000 долларов. Его срок окупаемости 6 лет. Я примерно посчитал, что это 17% годовых в валюте. Безусловно, сейчас банкиры начнут в меня бросать пустые стаканчики и говорить, что есть белорусские рубли, которые дают больше процент, но инвесторы любят на самом деле инвестировать в твердой валюте. Банки по сравнению с этим курят в сторонке. Если говорить об инвестициях в жилую недвижимость. Давайте рассмотрим вариант однокомнатной квартиры, которая будет стоить 24.000 долларов. Если ее сдавать, то это порядка 9.5% годовых. Сегодня банки в валюте тоже нам не предлагают такие условия, поэтому мы сегодня на самом деле в фаворе.

– Что можете порекомендовать тем, кто хочет инвестировать в недвижимость в Гомеле? Какой выбрать район, с чего начать, на что обратить внимание?

– Во-первых, надо иметь необходимую сумму. Я могу сказать, что самая лучшая инвестиция, если вы действительно хотите получать дивиденды, это недвижимость рядом с учебными заведениями, ну и центр города, есть инвесторы, которые сдают посуточно.

– Реально ли обменять однушку на большую или только через куплю-продажу?

– Я вообще не рекомендую делать обмен. Обмен вообще такая штука возвратная. Вот смотрите, мы с вами обменялись квартирами, завтра мне что-то в ней не понравилось, я могу придумать субъективную причину, и при наличии хорошего адвоката сделку можно вернуть в исходное положение. Что здесь за проблема? Предположим, у вас была однокомнатная квартира, у меня двухкомнатная, и вы мне доплатили. Сделку вернули в исходное положение, а те деньги, которые я вам должен, вы подадите в суд, и я вам буду с зарплаты по 100 рублей отдавать, что не очень хорошо. Поэтому мы предполагаем, что есть лучший вариант через куплю-продажу, и он разумный. Объясню почему.

Если вы сегодня хотите обменять однушку на двушку, значит, вы будете искать варианты желающих, которые захотят поменяться, и это должны сойтись 15 факторов. Вам должны понравятся место, этаж, ремонт и масса других вариантов, и самое главное, вы должны сойтись на доплате. А обе стороны хотят получить для себя наиболее выгодный вариант, и на этом чаще всего не сходятся. Поэтому есть оптимальный вариант. Мы выставляем вашу квартиру на продажу, и как только найдется покупатель, мы с вами посмотрим не только тех, кто с вами хочет меняться, а посмотрим все варианты двухкомнатных квартир. У вас расширяется круг. Мы находим встречный вариант, делаем таким образом, что продается ваша квартира и через 5 минут покупается та другая. Это называется профессиональная услуга «обмен через куплю-продажу». Мне кажется, это правильно, разумно и верно.

Дома продаются. Но дом – это специфический товар. У нас есть много двух или трехэтажных огромных домов, которые люди построили в советское время с учетом того, что будут жить там с детьми. Но дети вырастают и уезжают, а эту махину нужно отапливать и содержать. И эти люди приходят ко мне и хотят полмиллиона долларов, миллион долларов. Но, к сожалению, эти дома сегодня уже не настолько актуальны, и это такой специфический товар, который практически невозможно продать.

– В какую стоимость можно купить хорошую двухкомнатную квартиру?

– Двухкомнатные квартиры начинаются от 24.000 долларов, если это хрущевка, и заканчиваются 50.000- 60.000, поэтому это очень индивидуально. Вы можете прийти в агентство, и наши специалисты вам очень четко и понятно дадут расклад. Причем если вы в дальнейшем будете заключать договор, то эта консультация будет бесплатной.

– Насколько популярны в Гомеле и области дома?

– Дома продаются. Но дом – это специфический товар. У нас есть много двух или трехэтажных огромных домов, которые люди построили в советское время с учетом того, что будут жить там с детьми. Но дети вырастают и уезжают, а эту махину нужно отапливать и содержать. И эти люди приходят ко мне и хотят полмиллиона долларов, миллион долларов. Но, к сожалению, эти дома сегодня уже не настолько актуальны, и это такой специфический товар, который практически невозможно продать. Люди уже покупают и строят одноэтажные дома типа бунгало, абсолютно другой планировки. Это сложный вопрос, хотя дома безусловно пользуются спросом. Очень часто бывает такой нюанс, когда приходит покупатель, смотрит дом, который хозяин оценивает в 150.000 долларов. Мы как риелторы понимаем, что он вложил в него 250.000, но покупатель наивно говорит нам о том, что купит участок и построит дом не больше, чем за 80.000. И мы видели такие примеры, когда человек строил и вложил 80.000 долларов, а отделки еще не было, поэтому поверьте, что здесь нужно взвешивать свои силы, и понимать, что строительство дома будет стоить от 100.000 и выше.

– В целом из чего складывается цена на квартиру?

– Давайте начнем с формирования цены в новостройке. Есть себестоимость, есть заложенная прибыль, есть какая-то ожидаемая прибыль, потому что застройщик строит в каком-то районе, и она будет чуть дороже, в другом районе чуть дешевле. Хотя хочу вам сказать, что государство у нас социальное, и оно ограничивает прибыль застройщиков, и они не могут выходить за определенные пределы. Но сегодня дорожают материалы, поэтому недвижимость тоже не такая дешевая. Сегодня на рынке активно используется кредитование, льготное кредитование, и люди могут себе это позволить. У нас очень много сделок проходит именно с кредитами, и многие банки кредитуют, а наши потребители этим пользуются.

Вернемся к формированию цены. В новостройке все понятно с формированием цены. Про формирование цены на вторичном рынке. Предположим, человек купил на первичном рынке квартиру, вложил в ремонт еще какую-то сумму, и он хочет заложить туда еще какую-то сумму, потому что он там старался, работал. Хочу вас расстроить, в большинстве случаев это невозможно. Во-первых, очень редко бывает, что человек сделал ремонт и завтра продает. Чаще всего этому ремонту уже несколько лет. Да, он хороший, добротный, но за эти годы материалы уже появились другие, и ремонт уже не настолько актуальный. Более того, вам может нравиться определенный цвет стен или мебель, вы делали ремонт под себя, а человеку нравится совсем другое, и он не будет оплачивать ваши хотелки. Хотя есть исключения. Не так давно на проспекте Ленина, в одном из исторических домов, была продана квартира за 125.000 долларов. Квартира была современная, очень интересная, ее много смотрели, но при этом хозяева не выручили 140.000, которые вложили. Есть люди, которые делают ремонт для продажи. Поверьте, они выглядят симпатично, красиво, но потом у вас будут определенные сюрпризы. Дешевые материалы, дешевая сантехника, человек не делал для себя, ему нужно было сделать товарный вид.

– Как выгоднее продать квартиру с советским ремонтом. Делать ремонт или оставить все, как есть?

– Квартира должна быть аккуратная и обезличенная, не должны висеть фотографии умерших родственников. Есть такое понятие как хоумстейджинг, по русскому это называется предпродажной подготовкой. Я вам предлагаю позвать специалиста, риелтора, который вам скажет, надо ли что-то делать в вашей квартире. Иногда достаточно поставить яркие лампочки, помыть окна, и сделать ее чистой. Но если у вас ободранные обои, то можно поклеить дешевые копеечные обои, и вид квартиры уже станет лучше. Делать дорогостоящий ремонт абсолютно не целесообразно.

– А если «бабушатник», тогда делать ремонт?

– Сделайте ее просто аккуратной. У нас был случай, когда нас пригласили клиенты, которые долго не могли продать квартиру на пятом этаже. Я вам скажу, чего не продавалась. В квартире в коридоре был желтый потолок, потому что десять лет назад заливало крышу. Уже не заливает, но покупатель когда приходит и смотрит на потолок, он не будет покупать квартиру. Они просто покрасили потолок, поклеили новые обои, заплатив не больше 200 долларов, и мы за неделю продали квартиру. Вот это хоумстейджинг. Когда мы продаем квартиру, мы должны сделать ее привлекательной. Когда машину продаем, мы же моем машину, мы не продаем ее грязной.

– На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

– Необходимо понимать историю квартиры. Но вряд ли неподготовленный человек сможет сделать это самостоятельно. Предположим, есть последний хозяин, вы видели, что ему подарили квартиру, кто знает, сколько сделок было перед этим? Более того, эти данные вам никто и не скажет, потому что сегодня существует защита персональных данных. Риелтор имеет право сделать запросы и увидеть это. По большому счету, вы можете взять документы, пойти к нотариусу, и он вам скажет, в порядке документы или нет, но ни нотариус, ни регистратор никогда не будут лезть в историю, это не их компетенция. Это только ваша необходимость, чтобы вы купили и были уверены, поэтому если вам надо что-то проверить, обратитесь к специалисту.

– Сколько должна провисеть квартира на продаже, чтобы понять, что цена завышена?

– Разумный срок реализации недвижимости – это 1-1,5 месяца. Я вам скажу, что если в первые полторы-две недели у вас не было звонков, или звонки не увенчались показами, значит, вы находитесь вне рынка. Когда выходит на рынок квартира по заниженной цене, которую нужно очень быстро продать, то звонят люди и спрашивают, почему такая дешевая. Тогда мы в шутку предлагаем им добавить. Если вас смущает низкая цена, обращайтесь к риелторам, заключайте договор, они проверят историю квартиры, и вы будете в безопасности.

– Сколько стоит консультация риелтора?

– Три базовые, но если вы будете заключать договор, то это будет бесплатно. Риелтор – это аттестованный специалист, который сдал экзамен в Министерстве юстиции. Агент – это  аттестованный специалист, имеющий специальное образование и прошедший специальные курсы. Задача риелтора сделать для вас сделку выгодной и максимально удобной. На сегодня средняя цена чека на риелторские услуги составляет в эквиваленте 1500 долларов. Но я вам хочу сказать, как бы странно это не было, когда вы продаете квартиру, то фактически за ваши услуги заплатит покупатель. Эти услуги войдут в цену квартиры, и ее оплатит покупатель, а вы получите ту сумму, которую хотели. Поэтому риелторы ваши союзники и получают деньги только тогда, когда получаете их вы. У нас с вами общая заинтересованность, мы идем к одной цели. Вы найдите другую такую специальность. Адвокат возьмет с вас деньги независимо от того, выиграете вы суд или нет, риелтор никогда не берет деньги за невыполненную работу.

– Насколько сложнее продать квартиру на последнем и первом этажах новостройки?

– Безусловно, есть достаточно много клиентов, которые с предубеждением относятся к последним и первым этажам. Но я вам скажу, что сегодня в новостройках, где есть лифт и технический этаж, я не вижу проблем ни с первым, ни с последним этажом. За первый и последний этаж отнимается 2.000-3.000 долларов по сравнению со стоимостью средних этажей.

– Как продать квартиру, купленную с привлечением семейного капитала?

– Это возможно сделать через 8 лет после ее приобретения.

– Что лучше, вторичка или новостройка. Может, есть какие-то отличительные черты, плюсы, минусы?

– Новостройка – очень востребованный сегмент, там никто не жил, нет никакой ауры, вы сделаете под себя ремонт с нуля, который хотите. Но соседи могут начать делать ремонт только через три года, и вы будете слушать шумовые эффекты, и это серьезный момент. Усадка дома по нормативу 2-3 года, но фактически может быть и 5, и 10 лет, если есть какая-то проблема с грунтом. Вы можете столкнуться проблемой, положив плитку или другие материалы. Когда вы покупаете новостройку, а рядом строятся другие дома, то, скорее всего, вы будете ходить месить грязь своими ногами и приносить ее домой. Нужно понимать, что в новостройке есть плюсы, есть минусы. Вторичка. Ну, безусловно, в этой квартире кто-то жил, если у вас есть предубеждения – не покупайте. Но на том месте, где построен ваш дом тоже когда-то кто-то жил, поэтому это сложный такой вопрос. Мне кажется, что на это не стоит обращать внимание. Вторичка – это уже понятные соседи, вы можете посмотреть подъезд, можете поговорить с людьми, которые там живут, это уже устойчивая инфрастуктура. Поэтому, когда у меня спрашивают, что лучше первичка или вторичка, я отвечаю словами песни: «Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь».

При этом первичка очень часто диктует цены на вторичку. Когда стройматериалы дорожают, дорожает первичный рынок, и вторичка за ним сразу подтягивается.

Разумный срок реализации недвижимости – это 1-1,5 месяца. Я вам скажу, что если в первые полторы-две недели у вас не было звонков, или звонки не увенчались показами, значит, вы находитесь вне рынка.

– Что лучше, вторичка или новостройка. Может, есть какие-то отличительные черты, плюсы, минусы?

– Новостройка – очень востребованный сегмент, там никто не жил, нет никакой ауры, вы сделаете под себя ремонт с нуля, который хотите. Но соседи могут начать делать ремонт только через три года, и вы будете слушать шумовые эффекты, и это серьезный момент. Усадка дома по нормативу 2-3 года, но фактически может быть и 5, и 10 лет, если есть какая-то проблема с грунтом. Вы можете столкнуться проблемой, положив плитку или другие материалы. Когда вы покупаете новостройку, а рядом строятся другие дома, то, скорее всего, вы будете ходить месить грязь своими ногами и приносить ее домой. Нужно понимать, что в новостройке есть плюсы, есть минусы. Вторичка. Ну, безусловно, в этой квартире кто-то жил, если у вас есть предубеждения – не покупайте. Но на том месте, где построен ваш дом тоже когда-то кто-то жил, поэтому это сложный такой вопрос. Мне кажется, что на это не стоит обращать внимание. Вторичка – это уже понятные соседи, вы можете посмотреть подъезд, можете поговорить с людьми, которые там живут, это уже устойчивая инфрастуктура. Поэтому, когда у меня спрашивают, что лучше первичка или вторичка, я отвечаю словами песни: «Думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь».

При этом первичка очень часто диктует цены на вторичку. Когда стройматериалы дорожают, дорожает первичный рынок, и вторичка за ним сразу подтягивается.

– Была новость о том, что планируют сносить панельные хрущевки, потому что срок их эксплуатации уже истек 10-15 лет назад. Можете прокомментировать эту новость?

– Новость очень позитивная, государство действительно определило такой план. Но, во-первых, я хочу вам сказать, что это будет ни завтра, ни послезавтра, это очень серьезная подготовка. Во-вторых, снос обязательно будет гарантировать переселение в другие дома. Не волнуйтесь, возможно, вы выиграете в этом моменте. Единственное, если вы жили в центре, то можете получить квартиру в другом микрорайоне, но поверьте, сегодня в Гомеле все микрорайоны не хуже и не лучше один другого.

– Будет ли планироваться снос частных домов в центре Гомеля для дальнейшей застройки многоэтажками?

– В генплане по застройке Гомеля предусмотрено строить дома с наименьшим привлечением сноса домов, потому что это очень дорого, поэтому строительство будет двигаться в сторону Добруша. Это будут Березки, Головинцы, это будет застройка Луначарского многоэтажками. В Ченках начали строить дома, но строительство там прекращено, потому что нашли захоронение. Должны были строить в Романовичах многоэтажку, но потом разобрались, что там «роза ветров», и решили, что людям будет дискомфортно из-за завывающего ветра. Как я сказал, в центре города будет застройка в течение 3-4 лет, и потом участки закончатся, поэтому Луначарского, Березки, Головинцы, но я уверен, что новые микрорайоны всегда обрастают инфраструктурой, становятся интересными.

-Можно ли инвестировать в это направление?  Как изменится недвижимость, которая уже есть в этих районах?

– Когда шла застройка в районе Мельникого луга, то не все хотели жить в этом микрорайоне, потому что не было инфрастуктуры, не было троллейбусов. Поэтому инвестировать в новые районы интересно, потому что этот район будет недорогой и в перспективе, если вы хотите получить какие-то дивиденды, то, наверное, это интересно.

– Сейчас много новостей, что за базовую, две базовых продают домики в деревне. Насколько и кому это может быть интересно, что нужно знать в этой сфере, какие есть подводные камни?

– Во-первых, существует реестр сносимых домов, вы можете зайти, выбрать нужный район, и посмотреть интересующие вас дома. Большинство этой недвижимости продается с аукционов. Если аукцион не состоялся, то цена снижается на 50%, в следующий раз на 80%, и потом уже может быть одна базовая. Но есть ряд домов, которые изначально государство определило в одну базовую. Какие могут быть подводные камни? Вам могут выделить участок с домом, который необходимо снести в течение года. Если вы его не снесли, государство снесет этот дом за счет бюджета, и эти деньги взымут с вас, причем это будет намного дороже, чем вы будете делать это самостоятельно. Человек может не знать таких тонкостей. Сегодня строительство очень дорогое, и если вы будете покупать дом за одну базовую и строить, то, скорее всего, это будет не инвестиция, а дом для души.

– Давайте поговорим про недвижимость в сельской местности. Насколько я знаю, после коронавируса возрос спрос на недвижимость на природе. Сейчас это сохраняется?

– Есть небольшой спад, но в принципе почти каждый белорус мечтает о загородном домике. Другой вопрос, что все хотят, чтобы этот дом стоил в районе 8000-12000 долларов. Сегодня не только коронавирус, есть ограничения в получении виз, людям сложно куда-то выезжать, поэтому многие выбирают отдых в своем личном доме возле реки, возле леса. Не могу сказать, что это колоссальная такая востребованность, но точно больше, чем была раньше.

– Если какая-то сезонность в продаже-покупке квартир, домов, дач и так далее, когда цена растет или неважно, в какое время продавать?

– По квартирам сезонность минимальная. Раньше спад наблюдался летом, когда все выезжали отдыхать, перед Новым годом спрос повышался. В последнее время мы не наблюдаем даже летнего спада, в этом году лето выдалось достаточно активным. Ту еще дело в том, что когда рынок был достаточно стабильный – это был один вопрос. Когда доллар пошел вверх, пошел вниз, то это очень влияет на экономику, люди начинают за белорусские деньги либо покупать доллары, либо вкладывать в недвижимость, и последнее действительно надежно. Было одно время, когда говорили, что валюта обвалится, и многие инвесторы все белорусские деньги переводили в рубли, что я считаю разумным.

Я считаю, что вложение в недвижимость – это самое надежное вложение. Смотрите, вы вложили в недвижимость, даже если она сегодня подешевеет, то в результате мы видим, что с годами она все равно подорожает. Условно говоря, было какое-то падение, все равно будет рост. Мало того, что вы надежно сохраняете деньги, вы их увеличиваете. Может быть, это будет баснословно, но не потеряете точно, это важно.

– Давайте еще поговорим про льготы. Есть какие-то льготы при покупке-продаже квартиры, о которых, может быть, не все белорусы знают? На что можно обратить внимание, чтобы сэкономить? Какими льготами воспользоваться?

– У нас государство достаточно открытое, и есть 13-й указ, который регулирует это льготное кредитование. И сегодня если ты хочешь что-то узнать, то Google в помощь, поэтому таких лайфаков нет. Я скажу, что есть нюансы. Вы купили квартиру по льготному кредитованию, платили кредит, и вдруг случается развод, или вы переехали в другую местность, вам необходимо продать квартиру, но вы не можете это сделать, пока не погасили кредит – это первое. Второе, существует три фактора, которые позволят вам продавать: это смерть одного из супругов, развод или переезд на другое место жительства. На переезде раньше люди спекулировали, ездили прописывались в другой город, теперь государство это изменило, просит справку о трудоустройстве, какой-то трудовой договор, чтобы понимали, что вы действительно там живете. И тогда можно получить разрешение исполкома о реализации этой недвижимости. Мы тоже помогаем в реализации, потому что людям часто не за что погасить этот кредит. Мы находим покупателя, который дает аванс, кредит гасится, и человек соответственно приобретает эту квартиру. Это тоже без специалиста вы не сделаете.

По квартирам сезонность минимальная. Раньше спад наблюдался летом, когда все выезжали отдыхать, перед Новым годом спрос повышался. В последнее время мы не наблюдаем даже летнего спада, в этом году лето выдалось достаточно активным.

– Дешевые или дорогие квартиры сложнее продавать?

– Дешевые квартиры всегда продаются легче. С точки зрения инвестирования, как ни странно, лучше всего малосемейки. Объясню почему: малосемейки меньше всего дешевеют и больше всего дорожают. У человека, у которого есть 15.000 долларов, может купить только малосемейку, однокомнатную квартиру вы за эти деньги не купите. Людей, у которых есть такие деньги, достаточно много, поэтому они всегда востребованы на рынке. И если дешевеет недвижимость, то сначала дешевеют многокомнатные квартиры, потом трехкомнатные, двухкомнатные, однокомнатные, а малосемейки меньше всего. Когда начинается подорожание, то самый дорогой квадратный метр – это малосемейки. В течение года самый высокий тренд был на двухкомнатные квартиры, к концу года сейчас чуть выше стали однокомнатные. А вообще двухкомнатные квартиры – это тренд. Гомельчане предпочитают квартиры, где кухня начинается от 10 метров. Люди не хотят жить в хрущевках, в панельных домах, предпочитают либо монолит, либо кирпич.

У кирпичного дома очень большой срок службы. Взять, допустим, сталинки на проспекте Ленина, это очень интересный сегмент. Есть много любителей сталинок, и я в том числе. Это трехметровые потолки, это центр города, это особое состояние, где ты живешь и чувствуешь, что причастен к истории. Когда-то была очень востребован проспект Победы, это считалось мечтой гомельчанина, но сегодня это непопулярный район. Они продаются и, кстати, интересны в качестве инвестиций, чтобы сдавать, но с точки зрения проживания, люди не хотят покупать хрущевки. И это, наверное, разумно, все-таки мы растем, совершенствуемся, хотим быть лучше

– Насколько популярны исторические дома и застройки?

– Очень востребованы дома на улице Пушкиной, квартиры продаются редко. Другой вопрос, что хозяева из-за того, что это Пушкина, парковая зона, очень часто переоценивают недвижимость, но в конце концов продавец и покупатель находят консенсус – это и есть рыночная цена. В большинстве домов прошел капитальный ремонт, поменяли водопровод, канализацию, и это большое дело.

– Если человек купил квартиру, и что-то его не устроило, то есть ли какие-то пути назад?

– Я скажу, что крайне сложно отыграть сделку обратно. Возможно, конечно. Вам понадобится адвокат и нечестные условия. Допустим, вы купили угловую квартиру, и условно там оказалась дырка в стене заклеенная обоями. Но чаще всего это сложно доказать, потому что человек приходит, видит, что он покупает. Будет очень сложно отказаться от сделки, и очень дорого будет стоить. Более того, если вы будете обращаться в суд, то вам придется заплатить 5% стоимости квартиры. Поэтому обращайтесь к специалистам, чтобы купить то, что не придется отыгрывать потом обратно.

– Есть ли шанс продать четырешку?

– Вообще многокомнатные квартиры на языке риелтора называются «висяк», но, тем не менее, продается все. Когда вы приходите к риелтору, то думаете, что подается объявление в рекламу и все. Реклама – это 20%, остальные внутренние ресурсы, которые используют риелторы, они недоступны обычному потребителю, поэтому для того, чтобы продать многокомнатную квартиру, вам просто не обойтись без специалиста.

– Какая самая интересная, необычная квартира продавалась недавно в Гомеле?

– У нас был случай, когда продавалась квартира, мужчина пришел покупать. И хозяйка говорит, что вот если бы вы женились на моей дочке, я бы квартиру вам отдала бесплатно. Он купил квартиру, а потом женился на дочке. Вот такая реальная жизненная история. Мы счастливы, что мы не только продали квартиру, мы соединили сердца. Я вам расскажу еще один интересный случай. Муж с женой решили разъехаться, и мы им нашли покупателя. И когда они наконец поняли, что сейчас подпишут договор и больше друг друга не увидят, то пришли к нам и сказали, что передумали, не будут продавать квартиру и будут жить вместе. Мы проделали большую работу и не получили деньги, но в конце концов люди остались вместе и будут счастливы, благодаря нам.

Поделитесь: