В последнее время жилищные товарищества в Гомеле все чаще сотрясают скандалы, расследованиями деятельности некоторых из них занимаются и правоохранители.
Трещины в жилищной «крепости»
Гомельчанин Геннадий давно занимается проблемами Товариществ собственников. Своими наблюдениями он поделился с «Сильными Новостями»:
– Ранее я жил в микрорайоне Мельников Луг, где достаточно много ТСов. Причем, дома, находящиеся в их ведении, достаточно новые – по 10-15 лет. Но, при этом, состояние некоторых из них оставляет желать лучшего. Хотя распространено мнение, что в Товариществах собственников жилой фонд содержится лучше, чем в ЖЭУ, но все бывает по-разному. Для сравнения можем взять практически соседние дома – Мазурова, 59, корпус 3, который находится в ЖЭУ, и находящийся в 120 метрах от него Мазурова, 61 – он находится в ведении ЖСПК (почти то же самое, что и ТС).
«Кооперативному» дому четырнадцать лет. На фасаде здания уже видны серьезные обрушения штукатурки, у лифтов стены выложены красивой декоративной плиткой «под кирпич», но есть уже и обвалившиеся «кирпичики», не простоявшие и года.
Тут же стоят мусорные контейнеры и банки с окурками.
В подъезде – плохое освещение.
Более того, на техническом этаже вообще склад ртутных ламп. Можно увидеть на техэтаже и мертвых голубей.
Далее мы идем на экскурсию в дом Мазурова, 59, что на балансе ЖЭУ-25. Дому 13 лет и внешне выглядит он обычно, а вход во 2-й подъезд – вообще весьма неказисто. Но внутри все красиво, стены подъезда украшены рисунками бабочек и котиков.
У лифта – плитка, на этажах стоят вазоны с цветами.
Конечно, есть и дома ЖЭУ в состоянии, близком к трущобам криминальных гетто. Особенно это касается «малосемеек». Но, по мнению Геннадия, дело не в том, к ЖЭУ или ТС относится здание, а в отношении жильцов к своему совместному пространству проживания, к подъезду, лифту и так далее.
Есть у нашего собеседника и другие примеры. Дома Мазурова, 65 и 67, 2-й корпус – просто разрушаются, серьезные трещины образовались на фасаде, в подъездах и в квартирах. Трещины такие, что в некоторые из них можно поместить руку.
ТС, к которому он относится, называется «Крепость», но вопреки пословице про название корабля, стать надежным бастионом для своих жильцов ему не удалось. Дома, построенные на нестабильном участке бывшего Бурого болота, засыпанного намытым песком, дали неравномерную осадку и стали «сыпаться».
Членам ТС добиться устранения дефектов, даже несмотря на выигранный суд, оказалось не просто. Гарантийный ремонт не был проведен, только в трещинах теперь стоят метки для контроля за их расхождением. Но, если верить местным жителям, им каждый год приходится менять обои – расходящиеся трещины просто их рвут.
А вот какой случай имел место в ТС на Мазурова, 19. Здесь в двух подъездах произошло отслоение штукатурки в квартирах, прилегающих к лестничным маршам. После жалоб жителей ДСК прислал комиссию, установившую – отслоение произошло по причине отключения отопления в подъезде, и гарантийный ремонт в этом случае не положен.
Прежний председатель ТС уволилась, а вот ее муж, работавший у нее же сантехником по обслуживанию дома, продолжал состоять в этой должности.
Когда в товариществах согласия нет…
По словам нашего собеседника, в ТСах есть одна особенность – очень много зависит от личности председателя. Если председатель нормальный, то ваш дом будет в порядке. Если нет – многочисленные проблемы гарантированы.
Но ведь товарищества – это объединения собственников квартир, которые в идеале и должны принимать решения, куда и как расходовать поступающие от них средства? Общие собрания жильцов – высший орган ТС, они имеют право контролировать и работу правления товарищества, и председателя, и состояние дома, и его обслуживание. И если в товариществе активные члены и правление, то председатель будет только исполнителем их воли, операции с финансовыми средствами – прозрачны, в доме все будет блестеть. Но наш собеседник говорит, что чаще такое бывает только в теории. Геннадий рассказывает:
– Деньги поступают на счет ТС, а реально распоряжается ими председатель. Есть еще ревизионная комиссия, но, как правило, она существует только номинально. Чтобы она работала, необходимо, чтобы в ней были профессиональные бухгалтера, например. А у них – еще и свободное время работать с документами ТС. При этом, председатель может не предоставлять членам комиссии всех документов и ничего ему за это не будет. Но главная проблема – это обычная пассивность рядовых членов товариществ. На первое собрание нового ТС приходит, как правило, 50-70% жильцов. А потом начинает ходить максимум 20%. В том же ТС «Крепость», где разрушающийся дом, люди не знали, кто входит в правление и в ревизионную комиссию. Я ездил по разным ТС, опрашивал людей. Некоторые не знают не только фамилии, но даже пол председателя. При этом, закон прописывает, что для решения серьезных вопросов на собрании ТС должно присутствовать не менее 2/3, в других случаях – чуть более половины. Если не было кворума, то предусматривается проведение письменного голосования. А сейчас еще активно используется цифровое «досрочное голосование» – через домовые чаты и электронную почту. Однако тут есть нюансы. Например, электронную почту себе может зарегистрировать любой желающий – в отличие от мобильного телефона, паспортные данные при этом не требуются. А действующим законодательством этот вопрос однозначно не оговаривается. Так, статья 150 Жилищного Кодекса разрешает голосование по мэйлу, а вот Указ Президента РБ № 60 устанавливает – подобные процедуры могут проводиться только с помощью такого технического средства, как телефон. Также повестку собраний определяет правление. Но ведь не правление, а общее собрание, по закону, является высшим органом ТС.С деньгами же на счету товариществ бывает по-разному. И дело не только в нецелевых расходах, как думают многие. Иногда, наоборот, накапливается большая сумма, которая лежит бесполезным грузом и никуда не тратиться.
Покос снега
Бывают и крупные злоупотребления. Как говорит Геннадий, в одном кооперативе (а ТС по сути являются формой жилищной кооперации) бухгалтер оформляла на своего отца фиктивные подряды на выполнение работ. Деньги же исправно забирала себе. «Спалилась» недобросовестный бухгалтер на том, что перепутала сезоны проводимых на бумаге работ: летом записала уборку снега, а зимой – косьбу травы.
Был и такой прецедент: один из жильцов в течение нескольких лет не оплачивал коммунальные платежи. В итоге председатель предложила ему сделку – жилец оформляет на нее свой автомобиль, а она – оплачивает задолженность. Машину жилец отдал, а вот задолженность так и не была погашена. Кстати, в ТС существует практика «круговой поруки» – задолженность раскидывается на всех. Есть в доме закоренелый неплательщик – его долги будут погашать все жильцы.
В одном из ТС на улице Чечерской, кстати, ревизионная комиссия не отбывала номер, а в течение нескольких лет добивалась расследования имевшихся, по ее мнению, злоупотреблений. На сегодня правоохранительными органами проводится дознание. И сотрудники милиции уже установили: действительно, серьезные нарушения со стороны руководителя и бухгалтерии ТС имели место быть. По подсчетам сотрудников ОБЭП, нанесенный ущерб составил 150 тысяч рублей. В настоящий момент ожидается заключение районной администрации по этому делу.
Геннадий говорит:
– Был случай, когда после смерти бывшего председателя новый ни нашел на счету на капремонт ни копейки. Куда делись деньги – так и не удалось установить. Сейчас ТС предлагается все средства на капремонт перевести на единый счет в горисполкоме. Это было важное преимущество ТС – возможность накапливать деньги на своих собственных счетах, но, вероятно, из-за частых злоупотреблений они ее потеряют. Отдельная история – это вопрос с приемкой дома и гарантиями по его ремонту в случае последующего обнаружения дефектов. У меня складывается такое впечатление, что застройщики отдают предпочтение не ЖЭУ, а именно ТС. У ЖЭУ строгие требования, и видимо, с ними сложнее договориться или надавить. И выполнения гарантийного ремонта государственный ЖКХ будет требовать неукоснительно. А вот председатели ТС, сами понимаете, всего лишь люди. По крайней мере, представители УКсов агитируют именно за ТС. Более того, в последнее время участилась такая практика – голосование за образование ТС проходит отдельно от выборов председателя, причем в письменной форме, индивидуально в кабинете заказчика. Может быть, чтобы жильцы на открытом собрании не обсуждали все преимущества и недостатки ТС или ЖЭУ? В результате жильцы вновь образованных ТС, когда узнают о необходимости внесения вступительных и регулярных взносов, которые могут доходить в Гомеле до дополнительных 25 рублей в месяц, начинают «соскакивать». В частности, так в «темную» было образовано товарищество на улице Радужной, вскоре же ликвидированное по настоянию включенных в него без должного информирования граждан.
Членам товариществ, вопреки распространенному мнению, не так просто повлиять на своих председателей, если они проявляют безответственность. В случае же жалоб в администрацию, от которой председатели тоже зависят, обычно присылаются ответы: «Если вам не нравится – перевыбирайте…» Но организовать перевыборы не так просто, как кажется. Для этого надо собрать 25 процентов подписей всех членов ТС и передать их в правление.
Геннадий продолжает:
– Выбор председателей ТС иногда бывает несколько странным. Есть председатели, которые ведут сразу 22 товарищества собственников. Как это физически возможно? Также существует практика, когда финансовые операции ТС, в том числе и оплату коммунальных услуг, ведут специальные коммерческие сервисные центры, созданные под них. Зачем это нужно?
Причем, об одной гомельской председательнице 22-х кооперативов в сети выложены любопытные данные и документы. Например, что ревизионная комиссия одного из жилищных товариществ обнаружила – в отчете председательница указала три счета ТС, а на деле их оказалось восемь. Для работы же товарищества достаточно двух счетов – текущего и капитального. Бухгалтерами в разных кооперативах работает ее мать и сестра. Сказано также, что она является «хозяйкой» одного из сервисных центров, не безвозмездно перечисляющих коммунальные платежи членов ТС. А директором этого ЗАО опять является ее сестра.
В одном из обращений гомельчан говорится: в Гомеле существует шесть таких сервисных центров, в Минске – четыре. С 2016 года ТСам стали настойчиво «рекомендовать» передавать все расчеты коммунальных платежей сервисным центрам. В итоге в Гомеле остались считанные жилищные товарищества, которые рассчитывают коммуналку самостоятельно.
Зато теперь 2-3 % от своих средств подавляющее большинство ТС вынуждены отдавать коммерческим РЦ, а в некоторых случаях убытки товариществ бывают еще больше. Так, в ТС на 8-й Иногородней подсчитали, что с 2017 года потратили на эту услугу 3500 рублей, а при прямом подключении к ЕРИП расходы товарищества составили бы 660 рублей. При этом, Указ Президента РБ № 322 предполагает две схемы расчета ЖКУ – через уполномоченные организации и напрямую, на основе договора ТС с НКФО «ЕРИП», Геннадий говорит, что считает правильным озвученные высшим руководством и новым министром ЖКХ предложения о реформировании ТС.
Но все дело в том, каким будет это реформирование? По мнению нашего собеседника, очень важно, чтобы все полномочия не были бесконтрольно сосредоточены в руках председателя товарищества. Также зарплата председателей должна быть привязана к количеству обслуживаемых квартир или другим объективным показателям. На данный момент гомельчанами направлен в специальную комиссию по реформированию ТС и ряд других предложений. Они касаются и процедуры голосования. В том числе говорится и о том, что должно проводится открытое обсуждение всех плюсов и минусов ТС и ЖЭУ перед принятием решения об образовании товарищества, и выбор людей должен быть осознанным. Также затрагивается и вопрос сервисных центров и возможности для ТС самостоятельно проводить расчет коммунальных платежей.
Разумеется, при надлежащей самоорганизации членов ТС любой его председатель и правление будут работать, как часы. Впрочем, ровно таким же образом может поддерживаться порядок и в домах, находящихся на обслуживании городских коммунальных организаций – если это будет проходить при активном участии жителей и их самоуправления. Ведь действующее законодательство предполагает создание там домовых и уличных комитетов самоуправления и их территориальных объединений, существует и соответствующая положительная практика.
