В Гомеле и области регулярно проводится конкурсная продажа пустующих зданий, создан и государственный регистр бесхозных домов. А каковы цены на «заброшки»?
Брошенные фазенды по остаточной стоимости
«Сильные Новости» посмотрели данные торгов, проходившие у нас с конца прошлого года. Было их немало и предложения там имелись разнообразные. На аукционы, проводимые в Гомеле РУП «Институт недвижимости и оценки» и государственными администрациями, выставлялись как оставшиеся без хозяев либо принадлежащие государственному жилому фонду квартиры, так и отдельные дома.
Разница в стоимости между ними, конечно, существенная, начальная цена городской квартиры – много выше.
Так, стартовая стоимость 3-комнатной квартиры без отделки, на 16-м этаже дома 2020 года на гомельской улице Дубравной была 111 тысяч белорусских рублей. Квартира принадлежала Гомельскому областному УКСу.
12 января на торги было выставлено сразу 6 квартир. Их начальная стоимость колебалась от 99 тысяч рублей за «двушку» на улице Белорусской до 136 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру на Лермонтова.
А вот бросовый «домик в деревне» действительно может обойтись значительно дешевле. И не только в селе, а и в фактически пригородном городском поселке тоже.
Так, 21 декабря прошлого года на аукцион выставлялся дом в агрогородке Тихиничи Рогачевского района. Дом деревянный бревенчатый, общей площадью 22 метра, построен в послевоенном 1946 году. С печным отоплением в нерабочем состоянии, без воды и канализации, с баллонным газоснабжением и скрытой электопроводкой. При доме – три сарая и погреб, земельный участок с кадастровым номером, но не зарегистрированный. Начальная цена его на аукционе была 900 рублей. В Конотопе (есть такая деревня в Наровлянском районе) деревянный дом в 46 «квадратов» выставлялся за 1900 рублей. А в Осташковтичском сельсовете Светлогорского района схожее строение в 21 квадратный метр имело стартовую цену вообще в 2 600 рублей.
Но есть, похоже, и более выгодные предложения. Та же продажа дома за пресловутую «одну базовую» действительно существует. В самом конце прошлого года проходил аукцион, на который выставлялся дом в Зябровке. Деревянный дом с бревенчатыми стенами, общей площадью 45,8 квадратных метра, построен в 1971 году. Электричество, газ, водоснабжение и канализация – отсутствуют, как и документы на дом. Но и стартовая цена за него составила 32 белорусских рубля (размер базовой величины на то время). При этом нужно было внести задаток – 6,4 рубля.
Теоретически дом за одну базовую можно купить и в районном центре, например, в Добруше. 9 декабря там на торги был выставлен дом на улице Белинского, и тоже – за 32 рубля. Дом одноэтажный, бревенчатый, с сенями, площадью 32,6 квадратных метра.
Конечно, обольщаться дешевизной предложения не стоит. Как правило, за одну базовую на аукцион идут весьма обветшалые строения. Так, в ноябре было выставлено сразу несколько таких зданий в Гомельском районе. В Грабовке за 32 рубля стартовой цены предлагалось здание площадью 51 кв.м. 1954 года постройки. Его каменный фундамент местами имел осадку, в бревенчатых стенах есть трещины, деревянные стропила частично подгнившие, металлические листы кровли – проржавевшие, а частично – просто отсутствовали.
В Баштане за одну базовую выставлялся кирпичный дом, но с локальными деформациями стен, с локальными поражениями гнилью деревянных конструкций крыши и даже шифера на них, с подточенными жучком оконными коробками.
В подобных случаях интерес скорее представляет земельный участок, особенно если речь идет о такой пригородной дачной зоне, какой является Баштан и Грабовка.
По итогам конкурса, где минимальный шаг должен составлять не менее 5 % от стартовой цены, теоретически лот может быть продан за большую сумму, чем изначальная «одна базовая». Также победителю аукциона нужно будет оплатить все расходы, связанные с подготовкой и проведением торгов, включая оценку его рыночной стоимости, а если аукцион не состоялся, то все затраты придется возмещать его единственному участнику.
Ветхое наследие
С начала этого года вступил в действие республиканский Единый реестр пустующих домов. Местные администрации ранее уже вносили пустующие и ветхие дома в специальный список, и в Гомеле он составлен по каждому району. В некоторых зданиях никто не проживал и не вносил положенные платежи более года, а в иных – и более пяти лет.
В Железнодорожном и Советском районах в 2019 году было по три таких здания. В Советском количество «заброшек» не изменилось, а вот в Железнодорожном – увеличилось до восьми.
В Новобелицком районе три года назад числилось одно ветхое здание, а сегодня – восемь пустующих домов, причем, они признаны находящимися в удовлетворительном, не аварийном состоянии. Дом на улице Социалистической вообще каменный, и, насколько можно судить по внешнему виду, находится в хорошем состоянии. Его площадь составляет 55,6 квадратных метра, построен был в 1985 году.
Впрочем, подобного рода динамика по административным районам никак не может считаться негативной – скорее, говорит о работе по выявлению пустующих и ветхих зданий.
А вот в Центральном районе – динамика обратная. В 2019 году было четыре ветхих дома, на сегодня – три. Ныне аварийный дом на Артема в списке уже не значится. Деревянный дом на 2-й Авиационной 19а пустует уже много лет, еще ранее он уже горел, благо пожарная часть находится совсем рядом. Дом находится в аварийном состоянии, но укрыт от взглядов прохожих «коммунальным» ограждением. Лицом, имеющим право на владение, вероятно, является дочь бывшего владельца. За домом на Портовой, 13 – с сенями, погребом, четырьмя сараями и гаражом – числится целых семнадцать человек, имеющих право пользования и владения.
Кроме того, «Сильным новостям» известны брошенные дома на Подгорной, воздвигнутые в советское время «самостроем», нигде не зарегистрированные и ныне также заброшенные.
Как правило, ветхие дома являются пустующими, их владельцы находятся неизвестно где, не проявляют себя и потенциальные законные наследники. Некоторые сведения о них публикуются на сайтах администраций для облегчения поиска текущих владельцев или их возможных правопреемников.
В случае же, если владелец не объявится или не произведет в установленные сроки реконструкцию ветхого дома, здание может быть изъято по решению судами передано местной администрации для продажи на аукционе.
Владимир, топ-менеджер одной из риэлтерских компаний, рассказал нам следующее:
При приобретении пустующего жилья вам надо учитывать ряд нюансов. Если дом признан аварийным, он подлежит сносу без компенсации. Если жилье ветхое, новый владелец будет обязан реконструировать его в определенный срок. До реконструкции здания продать его, например, нельзя, количество же затрат на реконструкцию будет зависеть от степени изношенности дома.
Олег Вольштейн, эксперт по недвижимости, учредитель компании «Недвижимость –линия закона»:
Как правило, за одну базовую величину продаются дома, которые не имеют хозяев. Купить хороший дом за одну базовую нельзя, там, где речь идет о Гомеле и городах вообще. Но скажем, в деревне можно приобрести что-то более-менее. Однако деньги в него вкладывать придется, но и одна базовая при покупке – это тоже не большая сумма. При этом надо учитывать некоторые возможные подводные камни. Для аналогии такой пример: иногда уже после продажи того или иного объекта с аукциона выясняется, что иное строение при этом объекте было не узаконено. Также и здесь – вы можете купить дом за одну базовую, а потом вам придется решать подобные вопросы. Что касается реконструкции дома за одну базовую, то сейчас процедуру согласования проекта реконструкции упростили, но все равно это требует не только денег, но и времени. Также продажа таких домов с земельными участками будет ограничена специальным пунктом в договоре. И это правильно, иначе мы бы имели спекуляцию недвижимостью и земельными участками, приобретенными за копейки. В общем, потенциальным покупателям надо сказать – обольщаться покупкой за одну базовую не стоит, вам понадобится или серьезная реконструкция, или полезным будет только земельный участок. Но если смотреть на вещи реально, то все получится.
Всего в Гомеле на конец января 2023 года выявлено 83 дома, имеющих признаки пустующих. У 42 строений владельцы уже нашлись и обещают, что приведут их в порядок. 22 дома официально признаны пустующими, по данной проблематике работает специальная комиссия Гомельского горисполкома.
